전세 vs 월세 어떤 게 유리한가 — 2026 케이스별 분석

핵심 공식 — "기회비용 + 위험" 으로 비교한다

전세와 월세 비교는 단순한 금액 차이가 아니라 다음 4가지를 모두 모델링해야 합니다.

1. 보증금에 대한 기회비용(예금/투자 수익률)
2. 전세대출 시 이자비용
3. 월세의 세액공제 (총급여 7천만 원 이하, 월세 17%)
4. 보증금 미반환 위험 프리미엄

2026년 시장 변수

• 전세대출 금리: 4.8~5.2% (HUG 보증부)
• 월세 전환율: 서울 평균 5.5% (한국부동산원)
• 월세 세액공제: 연 750만 원 한도, 17% (총급여 5,500 이하 시)
• 예금 금리: 3.0~3.5%

케이스 1 — 보증금 1.5억 / 거주 4년 / 청년 (총급여 4,500)

• 전세 시: 보증금 1.5억 × 5% = 연 750만 원 이자
• 월세 시: 보증금 1천 + 월 70만 원 = 연 840만 원 → 세액공제 후 696만 원
• 결론: 월세가 연 54만 원 유리, 거기에 깡통전세 위험 회피 보너스

케이스 2 — 보증금 4억 / 거주 6년 / 맞벌이 (총급여 1.2억)

• 전세 시: 4억 × 5% = 연 2,000만 원 이자
• 월세 시: 보증금 1억 + 월 180만 원 = 연 2,160만 원 (세액공제 X)
• 결론: 전세가 연 160만 원 유리, 단 보증금 회수 위험 별도

케이스 3 — 보증금 6억 / 강남 / 신축 오피스텔

• 신축은 깡통전세 위험 1순위 → 반전세 권장
• 보증금 2억 + 월 250만 원이 일반적 균형

케이스 4 — 보증금 8천 / 지방 / 1년 단기

• 1년 거주는 전세 부대비용(중개수수료·이사·확정일자) 회수 어려움
• 단기는 무조건 월세

의사결정 체크리스트

• [ ] 보증금이 자산의 60% 이상을 잠그는가? → 월세 검토
• [ ] 깡통전세 위험 점수 70점 이상? → 무조건 월세 또는 다른 매물
• [ ] 총급여 7천 이하 + 월세 ≥ 50만? → 월세 세액공제 활용
• [ ] 거주기간 3년 이하? → 월세 (전세 부대비용 회수 X)

함께 보면 좋은 도구

• 전세보증금 위험 점수 — 깡통전세 사전 진단
• DSR 계산기 — 전세대출 한도 체크
• 양도세 계산기 — 자가 보유로 전환 시뮬

정리

"전세가 무조건 유리하다"는 시대는 끝났습니다. 2026년은 금리·세액공제·위험을 동시에 계산해야 합니다. 본인의 4년 후 시나리오를 표로 그려본 뒤 결정하세요.