2026년 전세사기 예방 7단계 — 깡통전세 자가진단

왜 2026년에도 전세사기가 사라지지 않는가

전세보증금 반환 사고는 2024년 4.4조 원, 2025년에도 3조 원대를 기록했습니다. HUG 자료 기준으로 사고 다발 지역은 여전히 인천 미추홀구·서울 강서구·부천·화성 등 수도권 다세대·오피스텔 신축 단지에 집중되어 있습니다. 시장 경기와 무관하게 전세사기는 구조적 정보 비대칭 의 문제이기 때문에, 계약 전 30분 자가진단이 가장 강력한 예방책입니다.

1단계 — 등기부등본 발급 (전자등기 1,000원)

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 표제부·갑구·을구를 모두 발급받습니다. 갑구의 소유권 이전, 을구의 근저당권·전세권·임차권 항목을 확인합니다.

• 근저당권 채권최고액 합계 / 매매 시세 = 부채비율 계산
• 부채비율 70% 이상이면 깡통전세 위험 "높음"

2단계 — 매매 시세 확인 (3개 출처 교차)

• 국토부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr)
• 부동산 플랫폼(직방·다방·네이버부동산) 호가
• 인근 거래사례 비교 (3건 이상)

신축 빌라는 거래사례가 부족해 HUG 공시가격 126% 만으로 시세를 잡으면 위험합니다. 반드시 인근 단지 매매 사례와 비교하세요.

3단계 — 임대인 신원 확인

• 등기부 갑구 소유자 ↔ 신분증 본인 일치 확인
• 임대인이 법인이면 법인 등기부등본까지 추가 발급
• 사업자등록증·소득세 납부 증명원 요청 (사기 임대인 99%는 거부)

4단계 — 깡통전세 위험 점수 산출

깡통전세 위험 점수 도구를 사용해 보증금·선순위 채권·시세 3개 변수로 자동 점수를 계산합니다. "위험 70점" 이상이면 보증금 협상 또는 계약 포기를 검토하세요.

5단계 — HUG·SGI 보증 가입 가능성 판정

전세보증 가입가능 체커 로 HUG·SGI 가입 가능 여부를 사전에 판정합니다. 보증 가입 "불가" 판정이 나오면 그 자체가 위험 신호입니다.

6단계 — 계약서 작성 시 특약 5종

1. 임대인 변경 시 보증금 즉시 반환 특약
2. 근저당권 추가 설정 금지 특약
3. 확정일자·전입신고 우선 효력 명시
4. HUG 보증 미가입 시 계약 무효 특약
5. 퇴거 통보 후 30일 내 보증금 반환 특약

7단계 — 입주 직후 30일 체크리스트

• 전입신고 (당일)
• 확정일자 (계약서 들고 동주민센터)
• HUG 또는 SGI 보증 가입 신청 (입주 1개월 내)
• 임대차계약 신고 (지자체)

정리

전세사기는 "운"이 아니라 "준비"의 문제입니다.

본 가이드의 7단계는 모두 공공 정보와 무료 도구만으로 진행할 수 있습니다. 의심스러운 정황이 있을 때는 한국부동산원 1588-2356, 금융감독원 1332 신고 채널을 활용하세요.