왜 1세대 1주택인데도 세금이 나오나요?

양도가 12억 초과분만 과세됩니다. 예: 15억 매도 시 (15-12)/15 = 20%가 과세 대상입니다. 2년 보유와 세대 단위 1주택 요건 충족 필수입니다.

장특공제는 어떻게 계산되나요?

1세대 1주택 + 거주 충족 시 거주 4%/년 + 보유 4%/년 = 최대 80% (10년). 일반 주택은 보유 2%/년 최대 30%(15년)입니다.

2026-05-09 다주택 중과는 누구에게?

유예 종료 후 조정대상지역 내 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과세율이 적용됩니다. 비조정지역은 적용되지 않습니다.

필요경비에는 무엇이 들어가나요?

취등록세·법무사 수수료·중개수수료·자본적 지출 인테리어·등기비 등이며 영수증·세금계산서 증빙이 반드시 필요합니다.

이 결과로 신고해도 되나요?

안 됩니다. 의사결정 초기 검토용입니다. 실제 신고는 홈택스·세무사를 통해 정밀 검토하세요.

부동산·세금 · 🇰🇷 한국 특화

양도세 시나리오 비교기

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지금·1년 뒤·10년 뒤·자녀 증여 4가지 시나리오의 세금을 막대 그래프로 비교. 1세대 1주택 비과세·장기보유공제·2026 다주택 중과 반영.

도구 사용하기

이 도구는 무엇인가요

양도세 시나리오 비교기는 부동산을 "지금 / 1년 뒤 / 10년 뒤 / 자녀 증여" 4가지 시점·방식으로 양도하거나 증여할 때 발생하는 세금을 한 화면에서 막대 그래프로 비교하는 무료 한국 부동산 세금 시뮬레이터입니다. 취득가·양도가·필요경비·보유기간·거주기간·1세대 1주택 여부·조정대상지역 여부·다주택자 여부·향후 연 상승률·증여 대상을 입력하면 시나리오별 양도세(본세 + 지방세 10%)와 증여세를 산출하고 세후 실수령액(양도)·자녀 보유 자산(증여)을 비교합니다. 2026-05-09 다주택 중과(조정지역 +20%/+30%p) 유예 종료, 1세대 1주택 12억 비과세, 거주 4%/년 + 보유 4%/년 = 최대 80% 장특공제, 이월과세 등을 자동 반영합니다.

이런 상황에 쓰입니다

시나리오 1

1세대 1주택 거주 10년 시나리오

거주 10년 1세대 1주택자가 12억 초과 양도 시 80% 장특공제로 실세액이 얼마나 줄어드는지 즉시 확인합니다.

시나리오 2

다주택 중과 — 2026-05-09 이후

유예 종료 후 조정지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과를 즉시 비교합니다.

시나리오 3

1년 보유 차이 — 장특공제 변동

동일 조건에서 1년 더 보유하면 장특공제율이 어떻게 달라져 세액이 얼마나 줄어드는지 확인합니다.

시나리오 4

자녀 증여 — 직계비속 5천만 공제

자녀에게 증여 시 5천만 공제 후 증여세와 10년 후 자녀 자산을 양도 시나리오와 비교합니다.

시나리오 5

필요경비 영수증 보관 효과

취득세·중개수수료·인테리어 영수증 인정 여부에 따라 양도차익이 어떻게 줄어드는지 시뮬합니다.

주요 기능

지금 / 1년 / 10년 / 증여 4 시나리오 막대그래프
1세대 1주택 12억 비과세 + 80% 장특공제
2026-05-09 다주택 중과 +20%p / +30%p 자동 반영
거주 요건 표1·표2 자동 분기
양도세 본세 + 지방세 10% 가산 표시
이월과세 (5~10년) 경고 표시
URL 공유 + 100% 브라우저 처리

자주 묻는 질문

Q. 왜 1세대 1주택인데도 세금이 나오나요?: A. 양도가 12억 초과분만 과세됩니다. 예: 15억 매도 시 (15-12)/15 = 20%가 과세 대상입니다. 2년 보유와 세대 단위 1주택 요건 충족 필수입니다.
Q. 장특공제는 어떻게 계산되나요?: A. 1세대 1주택 + 거주 충족 시 거주 4%/년 + 보유 4%/년 = 최대 80% (10년). 일반 주택은 보유 2%/년 최대 30%(15년)입니다.
Q. 2026-05-09 다주택 중과는 누구에게?: A. 유예 종료 후 조정대상지역 내 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과세율이 적용됩니다. 비조정지역은 적용되지 않습니다.
Q. 필요경비에는 무엇이 들어가나요?: A. 취등록세·법무사 수수료·중개수수료·자본적 지출 인테리어·등기비 등이며 영수증·세금계산서 증빙이 반드시 필요합니다.
Q. 이 결과로 신고해도 되나요?: A. 안 됩니다. 의사결정 초기 검토용입니다. 실제 신고는 홈택스·세무사를 통해 정밀 검토하세요.

양도세 시나리오 비교기

이 도구는 무엇인가요

이런 상황에 쓰입니다

1세대 1주택 거주 10년 시나리오

다주택 중과 — 2026-05-09 이후

1년 보유 차이 — 장특공제 변동

자녀 증여 — 직계비속 5천만 공제

필요경비 영수증 보관 효과

주요 기능

자주 묻는 질문

출처 / 참고자료

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