재산세 계산 완전 가이드 — 공시가격에서 고지서 금액까지

업데이트 2026-07-06 · 일반 참고 정보 · 세율·공정시장가액비율은 매년 정부 발표에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 재산세란 무엇인가

재산세는 매년 과세기준일(6월 1일) 현재 주택·토지·건축물 등을 사실상 소유한 사람에게 지방자치단체가 부과하는 지방세입니다. 이 도구는 그중 주택(아파트·연립·다세대·단독주택)에 대한 재산세를 다룹니다. 6월 1일에 소유하고 있으면 그 해 재산세 납세의무자가 되므로, 6월 초에 잔금을 치르는 매매에서는 하루 차이로 매도인·매수인 중 누가 낼지가 갈립니다.

주택 재산세는 7월과 9월 두 번에 나누어 고지되며, 고지서에 찍힌 "재산세" 금액은 사실 재산세 본세 하나가 아니라 세 가지가 합쳐진 금액입니다. 이 가이드의 핵심은 그 세 가지를 투명하게 쪼개 보여주는 것입니다.

2. 계산은 3단계다

주택 재산세 본세는 다음 3단계로 계산합니다.

1. 공시가격 확인 — 시가나 매매가가 아니라 정부가 매년 발표하는 공시가격이 출발점입니다. 공동주택 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 조회할 수 있습니다.
2. 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 — 공시가격을 그대로 쓰지 않고 일정 비율을 곱해 과세표준을 만듭니다.
3. 세액 = 과세표준 × 누진세율 − 누진공제 — 과세표준 구간별 누진세율을 적용합니다.

여기까지가 재산세 본세입니다. 실제 고지서 금액은 여기에 도시지역분과 지방교육세가 더해집니다(5번 항목).

3. 공정시장가액비율 — 1주택이면 크게 낮아진다

공정시장가액비율은 공시가격 중 얼마를 과세표준으로 삼을지 정하는 비율입니다. 2026년 기준으로 일반(다주택·법인 등)은 60%, 1세대 1주택은 공시가격 구간별 43~45%가 적용됩니다.

예를 들어 공시가격 4억원 아파트라면, 일반 과세표준은 4억 × 60% = 2.4억원이지만 1주택 특례가 적용되면 4억 × 44% = 1억 7,600만원으로 과세표준 자체가 크게 낮아집니다. 과세표준이 낮아지면 뒤에 곱하는 세율 구간도 낮아져 이중으로 세금이 줄어듭니다.

4. 재산세 본세 누진세율 — 일반 vs 1주택 특례

과세표준이 정해지면 4단계 누진세율을 적용합니다. 1세대 1주택(공시 9억원 이하)은 각 구간 세율이 0.05%포인트씩 낮은 특례세율(지방세법 제111조의2)이 적용됩니다.

주의할 점은 특례세율은 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택에만 적용된다는 것입니다. 공시가격이 9억원을 넘으면 1주택이라도 특례세율은 적용되지 않고 일반세율로 계산합니다. 다만 공정시장가액비율 특례(45%)는 공시가격 상한 없이 1세대 1주택이면 적용됩니다.

5. 고지서의 진짜 정체 — 도시지역분과 지방교육세

많은 사람이 "재산세 = 본세"라고 생각하지만, 고지서에 찍힌 금액에는 두 가지가 더 들어 있습니다.

• 재산세 도시지역분(지방세법 제112조): 과세표준 × 0.14%. 도시계획세가 통합된 항목으로, 도시지역 주택은 대부분 과세 대상입니다. 놀랍게도 도시지역분이 본세보다 큰 경우도 흔합니다.
• 지방교육세(지방세법 제151조): 재산세 본세 × 20%. 교육 재원으로 쓰이는 부가세입니다. 도시지역분에는 붙지 않고 본세에만 붙습니다.

그래서 실제 납부액은 본세 + 도시지역분 + 지방교육세이고, 대략 본세의 1.3~1.5배가 됩니다. 예를 들어 과세표준 1.2억원이면 도시지역분만 1.2억 × 0.14% = 16만 8천원인데, 이 금액이 본세를 넘어서기도 합니다. 이 도구가 세목을 하나하나 분해해 보여주는 이유가 바로 여기에 있습니다.

6. 계산 예시 — 공시 4억원 1주택

공시가격 4억원, 1세대 1주택, 도시지역인 경우를 단계별로 계산해 보겠습니다.

1. 공정시장가액비율: 4억원은 3억 초과 6억 이하 구간 → 44%
2. 과세표준: 4억 × 44% = 1억 7,600만원
3. 본세(특례세율): 1.76억은 1.5억~3억 구간 → 12만원 + (1.76억 − 1.5억) × 0.2% = 12만원 + 52,000원 = 172,000원
4. 도시지역분: 1.76억 × 0.14% = 246,400원
5. 지방교육세: 172,000 × 20% = 34,400원
6. 합계: 172,000 + 246,400 + 34,400 = 452,800원

만약 같은 집이 일반세율(공정시장가액비율 60%, 특례 없음)로 계산됐다면 총액은 약 84만원입니다. 즉 1세대 1주택 특례로 약 39만원을 아낀 셈이며, 이 도구는 이 절감액을 자동으로 계산해 보여줍니다.

7. 7·9월 분납과 20만원 일괄 고지

주택 재산세는 산출된 총액을 7월(1/2)·9월(1/2)로 나누어 고지합니다. 다만 주택분 재산세 본세가 20만원 이하이면 나누지 않고 7월에 전액 한 번에 고지합니다(지방세법 제115조). 위 예시(본세 172,000원)는 20만원 이하이므로 7월에 452,800원이 한꺼번에 나옵니다.

8. 세부담상한과 과세표준상한제

공시가격이 급등해도 세금이 한꺼번에 뛰지 않도록 세부담상한(지방세법 제122조)이 있습니다. 주택 재산세는 직전연도 세액 대비 공시가격 구간별로 3억 이하 105%, 3억~6억 110%, 6억 초과 130%를 넘지 못합니다. 이 도구는 "고급 옵션"에 직전연도 재산세 본세를 입력하면 이 상한을 반영합니다.

2023년부터는 과세표준상한제도 도입되어, 과세표준 자체가 직전연도 과세표준상당액의 5% 범위 안에서만 오르도록 제한됩니다. 이 도구는 계산을 단순화하기 위해 과세표준상한제까지는 반영하지 않으므로, 공시가격이 크게 오른 경우 실제 고지액은 이 도구 값보다 낮을 수 있습니다.

9. 자주 하는 실수와 팁

• 시가·매매가를 넣지 마세요: 반드시 정부 공시가격을 입력해야 합니다. 시가를 넣으면 세액이 크게 부풀려집니다.
• 6월 1일 소유자가 납세자: 잔금·등기일이 6월 초라면 매매 계약서에 재산세 부담 주체를 명확히 하세요.
• 1세대 1주택 판정은 세대 기준: 배우자·동일 세대원의 주택 보유가 있으면 특례 대상이 아닐 수 있습니다.
• 도시지역분을 잊지 마세요: 본세만 계산하는 도구는 실제 고지액보다 30~50% 적게 나옵니다.
• 확정 세액은 고지서로: 지자체 감면·특례·상한 적용에 따라 이 추정과 차이가 날 수 있습니다.