재산세 계산 완전 가이드 — 공시가격에서 고지서 금액까지

업데이트 2026-07-06 · 일반 참고 정보 · 세율·공정시장가액비율은 매년 정부 발표에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 재산세란 무엇인가

재산세는 매년 과세기준일(6월 1일) 현재 주택·토지·건축물 등을 사실상 소유한 사람에게 지방자치단체가 부과하는 지방세입니다. 이 도구는 그중 주택(아파트·연립·다세대·단독주택)에 대한 재산세를 다룹니다. 6월 1일에 소유하고 있으면 그 해 재산세 납세의무자가 되므로, 6월 초에 잔금을 치르는 매매에서는 하루 차이로 매도인·매수인 중 누가 낼지가 갈립니다.

주택 재산세는 7월과 9월 두 번에 나누어 고지되며, 고지서에 찍힌 "재산세" 금액은 사실 재산세 본세 하나가 아니라 세 가지가 합쳐진 금액입니다. 이 가이드의 핵심은 그 세 가지를 투명하게 쪼개 보여주는 것입니다.

2. 계산은 3단계다

주택 재산세 본세는 다음 3단계로 계산합니다.

1. 공시가격 확인 — 시가나 매매가가 아니라 정부가 매년 발표하는 공시가격이 출발점입니다. 공동주택 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 조회할 수 있습니다.
2. 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 — 공시가격을 그대로 쓰지 않고 일정 비율을 곱해 과세표준을 만듭니다.
3. 세액 = 과세표준 × 누진세율 − 누진공제 — 과세표준 구간별 누진세율을 적용합니다.

여기까지가 재산세 본세입니다. 실제 고지서 금액은 여기에 도시지역분과 지방교육세가 더해집니다(5번 항목).

3. 공정시장가액비율 — 1주택이면 크게 낮아진다

공정시장가액비율은 공시가격 중 얼마를 과세표준으로 삼을지 정하는 비율입니다. 2026년 기준으로 일반(다주택·법인 등)은 60%, 1세대 1주택은 공시가격 구간별 43~45%가 적용됩니다.

예를 들어 공시가격 4억원 아파트라면, 일반 과세표준은 4억 × 60% = 2.4억원이지만 1주택 특례가 적용되면 4억 × 44% = 1억 7,600만원으로 과세표준 자체가 크게 낮아집니다. 과세표준이 낮아지면 뒤에 곱하는 세율 구간도 낮아져 이중으로 세금이 줄어듭니다.

4. 재산세 본세 누진세율 — 일반 vs 1주택 특례

과세표준이 정해지면 4단계 누진세율을 적용합니다. 1세대 1주택(공시 9억원 이하)은 각 구간 세율이 0.05%포인트씩 낮은 특례세율(지방세법 제111조의2)이 적용됩니다.

주의할 점은 특례세율은 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택에만 적용된다는 것입니다. 공시가격이 9억원을 넘으면 1주택이라도 특례세율은 적용되지 않고 일반세율로 계산합니다. 다만 공정시장가액비율 특례(45%)는 공시가격 상한 없이 1세대 1주택이면 적용됩니다.

5. 고지서의 진짜 정체 — 도시지역분과 지방교육세

많은 사람이 "재산세 = 본세"라고 생각하지만, 고지서에 찍힌 금액에는 두 가지가 더 들어 있습니다.

• 재산세 도시지역분(지방세법 제112조): 과세표준 × 0.14%. 도시계획세가 통합된 항목으로, 도시지역 주택은 대부분 과세 대상입니다. 놀랍게도 도시지역분이 본세보다 큰 경우도 흔합니다.
• 지방교육세(지방세법 제151조): 재산세 본세 × 20%. 교육 재원으로 쓰이는 부가세입니다. 도시지역분에는 붙지 않고 본세에만 붙습니다.

그래서 실제 납부액은 본세 + 도시지역분 + 지방교육세이고, 대략 본세의 1.3~1.5배가 됩니다. 예를 들어 과세표준 1.2억원이면 도시지역분만 1.2억 × 0.14% = 16만 8천원인데, 이 금액이 본세를 넘어서기도 합니다. 이 도구가 세목을 하나하나 분해해 보여주는 이유가 바로 여기에 있습니다.

6. 계산 예시 — 공시 4억원 1주택

공시가격 4억원, 1세대 1주택, 도시지역인 경우를 단계별로 계산해 보겠습니다.

1. 공정시장가액비율: 4억원은 3억 초과 6억 이하 구간 → 44%
2. 과세표준: 4억 × 44% = 1억 7,600만원
3. 본세(특례세율): 1.76억은 1.5억~3억 구간 → 12만원 + (1.76억 − 1.5억) × 0.2% = 12만원 + 52,000원 = 172,000원
4. 도시지역분: 1.76억 × 0.14% = 246,400원
5. 지방교육세: 172,000 × 20% = 34,400원
6. 합계: 172,000 + 246,400 + 34,400 = 452,800원

만약 같은 집이 일반세율(공정시장가액비율 60%, 특례 없음)로 계산됐다면 총액은 약 84만원입니다. 즉 1세대 1주택 특례로 약 39만원을 아낀 셈이며, 이 도구는 이 절감액을 자동으로 계산해 보여줍니다. 이때 "1주택 특례로 절감" 금액은 양쪽 모두 세부담상한을 적용하지 않은 값끼리 비교합니다. 직전연도 본세를 입력해 세부담상한이 걸리는 경우, 상한으로 줄어든 금액은 특례 절감액에 섞이지 않고 세부담상한 안내 박스에 별도 항목으로 표시됩니다.

7. 7·9월 분납과 20만원 일괄 고지

주택 재산세는 산출된 총액을 7월(1/2)·9월(1/2)로 나누어 고지합니다. 다만 주택분 재산세 본세가 20만원 이하이면 나누지 않고 7월에 전액 한 번에 고지합니다(지방세법 제115조). 위 예시(본세 172,000원)는 20만원 이하이므로 7월에 452,800원이 한꺼번에 나옵니다.

8. 세부담상한과 과세표준상한제

공시가격이 급등해도 세금이 한꺼번에 뛰지 않도록 세부담상한(지방세법 제122조)이 있습니다. 주택 재산세는 직전연도 세액 대비 공시가격 구간별로 3억 이하 105%, 3억~6억 110%, 6억 초과 130%를 넘지 못합니다. 이 도구는 "고급 옵션"에 직전연도 재산세 본세를 입력하면 이 상한을 반영하고, 상한 적용 전 예상세액과 상한으로 줄어든 금액을 각각 보여줍니다.

2023년부터는 과세표준상한제도 도입되어, 과세표준 자체가 직전연도 과세표준상당액의 5% 범위 안에서만 오르도록 제한됩니다. 이 도구는 계산을 단순화하기 위해 과세표준상한제까지는 반영하지 않으므로, 공시가격이 크게 오른 경우 실제 고지액은 이 도구 값보다 낮을 수 있습니다.

9. 자주 하는 실수와 팁

• 시가·매매가를 넣지 마세요: 반드시 정부 공시가격을 입력해야 합니다. 시가를 넣으면 세액이 크게 부풀려집니다.
• 6월 1일 소유자가 납세자: 잔금·등기일이 6월 초라면 매매 계약서에 재산세 부담 주체를 명확히 하세요.
• 1세대 1주택 판정은 세대 기준: 배우자·동일 세대원의 주택 보유가 있으면 특례 대상이 아닐 수 있습니다.
• 도시지역분을 잊지 마세요: 본세만 계산하는 도구는 실제 고지액보다 30~50% 적게 나옵니다.
• 확정 세액은 고지서로: 지자체 감면·특례·상한 적용에 따라 이 추정과 차이가 날 수 있습니다.