종합부동산세 계산 완전 가이드 — 과세표준·세율·공제·세부담상한
업데이트 2026-07-11 · 2025 귀속(2026 고지) 기준 · 일반 참고 정보이며 세무 자문이 아닙니다.
1. 종합부동산세란
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 보유한 주택·토지의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘을 때 부과되는 국세입니다. 지방자치단체가 부과하는 재산세와 별도로, 고가·다주택 보유에 대해 국가가 추가로 매기는 세금으로 보유세에 속합니다. 이 도구는 그중 주택분종합부동산세를 다룹니다.
납세의무자는 과세기준일 현재 주택을 사실상 소유한 사람이며, 고지서는 매년 11월에 발송되어12월 1일~15일 사이에 납부합니다. 그래서 11~12월에 "내 종부세가 얼마인지" 검색이 급증합니다.
2. 과세표준 계산 — 공정시장가액비율 60%
종부세는 공시가격 전액이 아니라 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다. 과세표준은 다음과 같이 산정합니다.
과세표준 = (보유 주택 공시가격 합계 − 기본공제금액) × 공정시장가액비율(60%)
여기서 공정시장가액비율은 주택의 경우 60%입니다(2022년 이후 동결). 예를 들어 공시가격 합계가 15억 원인 1세대 1주택자라면 기본공제 12억을 뺀 3억에 60%를 적용해 과세표준은 1.8억 원이 됩니다. 공시가격 합계가 기본공제(1주택 12억, 일반 9억) 이하면 과세표준이 0이 되어 종부세는 0원입니다.
3. 기본공제 — 1주택 12억, 일반 9억, 공동명의 각 9억
- 1세대 1주택자(단독명의): 공시가격 합계에서 12억 원을 공제합니다.
- 그 외(다주택자·법인 등): 9억 원을 공제합니다.
- 부부공동명의 1주택: 특례를 신청하지 않으면 부부가 각자 9억 원씩 총 18억 원을 공제받습니다. 대신 고령자·장기보유 세액공제는 받지 못합니다.
- 부부공동명의 1주택 특례: 신청하면 단독명의처럼 12억 공제 + 세액공제를 적용받습니다.
즉 부부공동명의는 18억(각 9억) vs 12억+세액공제의 선택 문제이며, 어느 쪽이 유리한지는 나이·보유기간·공시가격에 따라 달라집니다. 이 계산기는 두 방식을 동시에 계산해 유리한 쪽을 알려줍니다.
4. 세율 — 2주택 이하 0.5~2.7% / 3주택 이상 0.5~5.0%
과세표준 구간별 초과누진세율을 적용합니다. 3주택 이상을 보유하면 과세표준 12억 원 초과분부터 중과 세율이 적용됩니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
예를 들어 과세표준 1.8억 원(1주택 15억)이면 0.5% 구간이므로 종합부동산세액은 90만 원(1.8억×0.5%)입니다. 여기서 재산세 중복분과 세액공제를 차감하기 전 금액입니다.
5. 재산세 중복분 공제 (이중과세 조정)
같은 주택에 대해 이미 재산세가 부과되었으므로, 종부세 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 종합부동산세액에서 공제합니다. 이를 반영하지 않으면 종부세가 과대 계산됩니다. 정확한 공제액은 당해연도 재산세와 직전년도 과세정보가 필요하므로, 이 도구는 종부세 과세표준에 재산세 표준세율을 적용한근사치로 계산합니다.
산출세액 = 종합부동산세액 − 공제할 재산세액(중복분)
6. 세액공제 — 고령자·장기보유 (합산 최대 80%)
1세대 1주택자(단독명의 또는 공동명의 특례)는 산출세액에서 다음 세액공제를 추가로 받습니다.
| 고령자 공제 (만 나이) | 장기보유 공제 (보유기간) |
|---|---|
| 60세 이상 20% | 5년 이상 20% |
| 65세 이상 30% | 10년 이상 40% |
| 70세 이상 40% | 15년 이상 50% |
두 공제는 합산되지만 합계 한도는 80%입니다. 예를 들어 만 70세(40%)이면서 15년 이상 보유(50%)라면 합이 90%이지만 80%까지만 공제됩니다. 다주택자와 부부공동명의 특례 미적용자는 이 세액공제를 받지 못합니다.
7. 세부담상한 150%
공시가격이 급등해도 세부담이 지나치게 늘지 않도록, 올해 주택 총세액(재산세 + 종합부동산세)이 직전년도 총세액의 150%를 넘지 않도록 상한을 둡니다. 초과분은 과세하지 않습니다. 정확한 상한 계산에는 직전년도 과세정보가 필요하므로, 이 도구는 직전년도 종부세액을 입력하면 종부세 기준으로 근사 적용합니다(선택 입력).
8. 농어촌특별세 20%
종합부동산세 본세가 정해지면 그 20%가 농어촌특별세로 함께 부과됩니다. 종부세 본세가 100만 원이면 농특세 20만 원이 더해져 총 120만 원을 납부합니다. 이 도구는 본세·농특세·총액을 나누어 보여줍니다.
9. 부부공동명의는 유리할까
일반적으로 고령·장기보유일수록 세액공제(최대 80%)를 받는 단독명의/공동명의 특례가 유리하고, 그렇지 않다면 각자 9억(총 18억) 공제가 유리한 경우가 많습니다. 다만 공시가격 수준에 따라 역전되기도 하므로 반드시 두 방식을 모두 계산해 비교해야 합니다. 공동명의 1주택 특례는 매년 9월 16일~30일에 관할 세무서에 신청합니다.
10. 계산 순서 요약
- 공시가격 합계 − 기본공제(12억/9억) → × 60% = 과세표준
- 과세표준 × 누진세율 − 누진공제 = 종합부동산세액
- − 재산세 중복분 공제 = 산출세액
- − 고령자·장기보유 세액공제(1주택, 최대 80%)
- − 세부담상한 초과분(직전년도 150%)
- = 종합부동산세 본세 → + 농어촌특별세(20%) = 총 납부액
※ 이 도구는 합산배제 임대주택·사원용 주택·법인 종부세·상속주택 특례 등은 반영하지 않는 참고용 근사입니다. 확정 세액은 홈택스 종합부동산세 간이세액계산으로 확인하세요.