전월세 전환율 완전 가이드 — 전세↔월세 환산 공식과 법정 상한
업데이트 2026-07-11 · 일반 참고 정보 · 법정 상한은 기준금리 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
1. 전월세 전환율이란
전월세 전환율(轉換率)은 보증금을 월세로, 또는 월세를 보증금으로 바꿀 때 적용하는 연 이율(%)입니다. 전세(보증금만 내는 임대차)를 월세(보증금+월세)로 돌리거나, 반대로 월세 조건을 순수 전세보증금으로 환산할 때 "얼마의 보증금이 매달 얼마의 월세에 해당하는가"를 정하는 기준이 됩니다.
예를 들어 전환율이 연 4.5%라면, 보증금 1,000만원은 연간 45만원(월 3.75만원)의 월세에 해당합니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이 더 비싼 월세로 환산되므로, 임차인 입장에서는 전환율이 낮을수록 유리합니다.
2. 전세 → 월세 환산 공식
전세보증금 중 일부를 월세로 돌릴 때 월세는 다음과 같이 계산합니다.
월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
"전환 후 보증금"은 월세 계약으로 바꿀 때 남겨두는 보증금입니다. 전세보증금에서 이 보증금을 뺀 차액이 월세로 전환되는 금액이며, 여기에 연 전환율을 곱하고 12개월로 나누면 월세가 됩니다.
예시: 전세보증금 3억원 중 1억원만 보증금으로 남기고 나머지 2억원을 월세로, 전환율 4.5% 적용 시 → (30,000만 − 10,000만) × 0.045 ÷ 12 = 20,000만 × 0.045 ÷ 12 = 월 75만원.
3. 월세 → 전세 환산 공식
반대로 보증금+월세 조건을 순수 전세보증금으로 환산하려면 다음 공식을 씁니다.
전세보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
월세를 연 단위(월세×12)로 만든 뒤 전환율로 나누면, 그 월세에 상응하는 보증금 환산액이 나옵니다. 여기에 기존 보증금을 더하면 전세보증금 상당액이 됩니다.
예시: 보증금 1억원 + 월세 75만원, 전환율 4.5% → 10,000만 + (75만 × 12 ÷ 0.045) = 10,000만 + 20,000만 = 전세 3억원. 앞의 전세→월세 예시와 정확히 역방향으로 일치합니다.
4. 전환율 역산 — 내 월세의 실제 전환율은?
이미 정해진 전세·월세 조건에서 실제로 적용된 전환율을 거꾸로 구할 수도 있습니다.
전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 보증금) × 100
이 값을 법정 상한과 비교하면 내가 부담하는 월세가 과도한지 판단할 수 있습니다. 예컨대 전세 3억 상당인데 보증금 1억 + 월세 100만원을 요구받았다면, (100만 × 12) ÷ (30,000만 − 10,000만) × 100 = 1,200 ÷ 20,000 × 100 = 6%로, 현재 주택 법정 상한 4.5%를 넘습니다.
5. 법정 전환율 상한 — 주택임대차보호법 제7조의2
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때다음 두 값 중 낮은 비율을 초과하지 못하도록 정하고 있습니다.
- 은행 대출금리 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율 → 연 10% (시행령 제9조 제1항)
- 한국은행 공시 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율 → 기준금리 + 연 2% (시행령 제9조 제2항)
주택 전환율 상한 = min( 연 10% , 한국은행 기준금리 + 연 2% )
2026년 7월 기준 한국은행 기준금리가 연 2.50%이므로, 상한은 min(10%, 2.50%+2%) = min(10%, 4.5%) =연 4.5%입니다. 기준금리가 오르면 상한도 함께 오르지만, 기준금리가 연 8%를 넘어 "기준금리+2%"가 10%를 초과하는 경우에는 대통령령 상한인 10%가 적용됩니다.
| 기준금리 | 계산 | 주택 상한 |
|---|---|---|
| 2.50% (현재) | min(10%, 2.5%+2%) | 4.50% |
| 3.50% | min(10%, 3.5%+2%) | 5.50% |
| 5.00% | min(10%, 5%+2%) | 7.00% |
| 8.50% | min(10%, 8.5%+2%)=10.5%→10% | 10.00% |
6. 상가는 상한이 다르다
상가건물 임대차보호법 시행령 제5조는 상가의 전환율 상한을연 12%와 "한국은행 기준금리 × 4.5" 중 낮은 값으로 정합니다. 기준금리 2.50% 기준으로는 2.50% × 4.5 = 11.25%로, 연 12%보다 낮으므로 상한은 11.25%입니다. 주택(4.5%)보다 훨씬 높은 상한이 적용된다는 점에 유의하세요. 본 도구의 판정 배지는 주택 기준입니다.
7. 법정 상한이 적용되는 범위와 한계
가장 흔한 오해는 "모든 월세가 이 상한 안에 있어야 한다"는 생각입니다. 그렇지 않습니다.
- 전환 상황에만 적용: 법정 상한은 기존 보증금(전세)을 월세로 전환할 때의 산정률 제한입니다. 처음부터 월세로 정해 새로 맺는 신규 계약의 시장 임대료 자체를 직접 규제하지는 않습니다.
- 강행규정 성격: 계약갱신·전환 과정에서 상한을 초과한 부분은 임차인이 무효를 주장하고 초과분 반환·조정을 요구할 수 있다는 것이 일반적 해석입니다. 다만 최종 판단은 사실관계에 따라 달라집니다.
- 기준금리 변동: 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다. 계약·전환 시점의 최신 기준금리로 다시 확인해야 합니다.
8. 실무에서 이렇게 쓰세요
- 전세에서 반전세로 전환 협상 시: 전세→월세 모드로 전환율 4.5%(상한)와 시장 전환율(3~5%)을 비교해 월세 상한선을 파악하세요.
- 월세 매물을 전세와 비교할 때: 월세→전세 모드로 환산해 두 매물의 실질 부담을 같은 단위로 비교하세요.
- 지금 내는 월세가 적정한지 점검: 전환율 역산 모드로 실제 전환율을 구해 상한 초과 여부를 확인하세요.
※ 본 가이드의 모든 수치는 2026-07-11 확인 기준입니다. 기준금리·법령 개정에 따라 달라질 수 있으며, 실제 계약·분쟁은 반드시 공인중개사·법률 전문기관에 확인하세요.