상가임대차 갱신권·권리금 FAQ
자주 묻는 7개 질문 · 현행 상가건물 임대차보호법 기준 · 일반 법률 정보입니다.
자주 묻는 질문 (7)
상가 계약갱신요구권은 몇 년까지 보장되나요?
임차인은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항). 즉 최초 계약 시작일로부터 10년이 되는 날까지 갱신요구권이 보장되며, 그 이후에는 소멸합니다. 2018년 10월 16일 개정 전에는 5년이었고, 개정 후 최초로 체결·갱신된 임대차부터 10년이 적용됩니다.
갱신을 요구하려면 언제, 어떻게 통지해야 하나요?
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구해야 합니다(제10조 제1항). 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사하지 못할 수 있습니다. 구두 통지는 분쟁 소지가 크므로 내용증명 우편 등 도달과 시점이 증빙되는 방법으로 통지하고, 마감일에 임박하지 않게 여유를 두고 보내는 것이 안전합니다.
권리금은 언제까지, 어떻게 보호받나요?
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(제10조의4). 정당한 사유 없이 방해하면 손해배상 책임을 지며, 그 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 시효로 소멸하지 않습니다.
묵시적 갱신도 10년 갱신요구권에 포함되나요?
임대인이 만료 6~1개월 전에 갱신거절이나 조건변경을 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 1년 자동 연장됩니다(제10조 제4항). 통설과 다수 판례는 묵시적 갱신을 임차인의 계약갱신요구권 행사로 보지 않아 10년 한도에 포함하지 않습니다. 다만 해석상 다툼이 있을 수 있으니 10년 만료가 임박했다면 변호사 상담을 권합니다.
2018년 개정 전에 계약했는데 저도 10년 보장을 받나요?
갱신요구권 한도는 2018년 10월 16일 개정으로 5년에서 10년으로 늘었습니다. 시행일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 10년이 적용됩니다. 그 이전에 이미 5년이 지나 갱신요구권이 소멸한 계약은 소급되지 않습니다. 시행일 당시 갱신요구권이 남아 있다 그 후 갱신된 경우라면 10년이 적용될 수 있어, 갱신 이력에 따라 결과가 달라집니다.
환산보증금이 높으면 갱신요구권·권리금 보호를 못 받나요?
환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역별 한도를 초과하면 차임 5% 인상 제한, 우선변제권 등 일부 규정은 적용되지 않습니다. 그러나 계약갱신요구권(10년)과 권리금 회수기회 보호, 대항력 등 핵심 규정은 환산보증금 한도를 넘더라도 적용됩니다. 따라서 보증금·월세가 큰 점포도 갱신요구권과 권리금 보호는 받을 수 있는 경우가 많습니다.
이 계산 결과만 보고 권리를 행사해도 되나요?
아닙니다. 본 도구는 상가건물 임대차보호법 공개 조문을 바탕으로 한 참고용 날짜 계산이며, 환산보증금 초과 여부, 갱신 이력, 계약서 특약, 임대인의 정당한 갱신거절 사유 등에 따라 실제 권리가 달라질 수 있습니다. 구체적인 권리 행사 시기와 방법은 변호사 또는 대한법률구조공단(국번없이 132)에서 확인하세요.